FAQs

Frequently Asked Questions


 




ในการประเมินแต่ละครั้ง ใช้เวลานานเพียงไร และมีค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไหร่ ?

เวลาที่ใช้ในการประเมินขึ้นอยู่กับทั้งขนาดและความซับซ้อนของทรัพย์สินที่จะทำการประเมิน ตลอดจนความถูกต้องครบถ้วนสมบูรณ์ ของข้อมูลที่ได้รับมา ส่วนค่าธรรมเนียมการประเมิน จะขึ้นอยู่กับ จำนวน man-day ที่คาดว่าจะต้องใช้ในการประเมิน

top


การประเมินมูลค่าทรัพย์สินมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง ?

ขั้นตอนในการประเมิน เริ่มจากการรวบรวมข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่จะทำการประเมิน รวมทั้ง วัตถุประสงค์ ในการประเมิน วันที่ที่ใช้ในการประเมิน และข้อจำกัดอื่นๆ จากนั้น จึงเริ่มทำการวิเคราะห์ สถานการณ์ตลาด และสภาพเศรษฐกิจในส่วนที่เกี่ยวข้อง เก็บข้อมูลทรัพย์สินอื่นๆ ที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน เพื่อประโยชน์ ในการเปรียบเทียบกับ ทรัพย์สิน ที่จะทำการประเมิน หลังจากรวบรวมข้อมูลทั้งหมดแล้ว ก็จะทำการวิเคราะห์ถึง วิธีการประเมิน ที่เหมาะสม คำนวณราคา และจัดทำรายงาน ฉบับสมบูรณ์ต่อไป

top


วิธีการที่ใช้ในการประเมินมูลค่ากิจการประกอบด้วยวิธีอะไรบ้าง ?

โดยทั่วไป มีวิธีหลักๆสามวิธีในการประเมินมูลค่ากิจการ ซึ่งได้แก่ วิธีคิดจากรายได้ วิธีการ เปรียบเทียบข้อมูลตลาด และวิธีผลบวกของสินทรัพย์

วิธีคิดจากรายได้

วิธีคิดจากรายได้ เป็นการประเมินมูลค่ายุติธรรมของกิจการ โดยการแปลงค่า ผลประโยชน์ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ให้กลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน โดยผลประโยชน์ที่ว่านี้ จะคิดจาก ประมาณการของกระแสเงินสดสุทธิ ในแต่ละปีของกิจการ หลังหักค่าใช้จ่ายในการลงทุน ส่วนที่จำเป็น

วิธีเปรียบเทียบข้อมูลตลาด

เป็นการประเมินมูลค่ายุติธรรมของกิจการโดยเปรียบเทียบกับกิจการที่คล้ายคลึงกัน ซึ่งสามารถ หาราคาตลาดอ้างอิงได้ ทั้งนี้ในการเปรียบเทียบจะต้องพิจารณา จาก อัตราส่วน ทางการเงินต่างๆ ตามสมควร

วิธีผลบวกของสินทรัพย์

วิธีนี้เริ่มจากการปรับมูลค่าของสินทรัพย์และหนี้สินแต่ละรายการ ในงบดุลล่าสุดของบริษัท ให้สะท้อน มูลค่าตลาดยุติธรรม ณ วันที่ทำการประเมิน จากนั้นจึงคำนวณมูลค่า กิจการ จากผลบวกของ มูลค่าตลาดยุติธรรมของสินทรัพย์ทั้งหมด หลังหักด้วย มูลค่าตลาดยุติธรรมของหนี้สินหมุนเวียน

top


วิธีการที่ใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยวิธีอะไรบ้าง ?

วิธีการที่ใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปมีอยู่หลายวิธี การเลือกว่าควรใช้ วิธีใด ขึ้นอยู่กับ วัตถุประสงค์ในการประเมิน ลักษณะเฉพาะของ ทรัพย์สินนั้นๆ ตลอดจน ข้อมูลประกอบ การวิเคราะห์ที่เรามีอยู่ ในกรณีที่ทำได้ ควรพิจารณาใช้้้มากกว่าหนึ่งวิธี ในการประเมินมูลค่า

วิธีเปรียบเทียบข้อมูลตลาด

วิธีนี้เหมาะที่จะใช้กับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีข้อมูลการซื้อ-ขายของทรัพย์สิน ที่มี ลักษณะใกล้เคียง หรือเปรียบเทียบได้อยู่ทั่วไป โดยจะพิจารณาจาก ข้อมูลการซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์ ที่มีลักษณะใกล้เคียง หรือเปรียบเทียบได้ และปรับแก้ราคา โดยคำนึงถึง ความแตกต่าง ระหว่างทรัพย์สิน ที่ทำการประเมินค่า กับข้อมูลตลาด ที่ใช้ในการเปรียบเทียบ

วิธีคิดจากรายได้

วิธีคิดจากรายได้ เป็นการประเมินมูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สิน โดยการแปลงค่า ผลประโยชน์ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ให้กลับมาเป็น มูลค่าปัจจุบัน โดยใช้ อัตราผลตอบแทน ที่คำนวณจากข้อมูลตลาด ซึ่งผลประโยชน์นั้น อาจสะท้อนถึง จำนวนผู้เข้าอยู่อาศัยปัจจุบัน และความได้เปรียบอื่นๆ ที่มีเหนืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในตลาดได้

วิธีต้นทุนทดแทน

วิธีต้นทุนทดแทนเหมาะกับการประเมินทรัพย์สินที่ไม่สร้างรายได้ประจำ และไม่สามารถ หาข้อมูลตลาด มาเปรียบเทียบได้ โดยจะเป็นการประเมิน ค่าทรัพย์สินบนพื้นฐานของ ราคาทดแทนของทรัพย์สิน หักด้วยค่าเสื่อมราคา

วิธีอื่นๆ

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถใช้วิธีหลักสามวิธีที่อธิบายไว้ข้างต้นในการประเมินมูลค่าได้ อาจใช้วิธีมูลค่าคงเหลือ ซึ่งเหมาะสมสำหรับการประเมินมูลค่า siteงานก่อสร้าง ที่ยังไม่เสร็จ สมบูรณ์ ภายใต้สมมติฐานว่า มูลค่าของ siteงาน คือมูลค่าส่วนเกินผลตอบแทน จากการพัฒนา siteงานนั้นๆ หลังหักต้นทุนในการพัฒนาที่จะต้องจ่ายเพิ่ม นอกจากนี้ อาจใช้ วิธีผลกำไร ซึ่ง อยู่บนพื้นฐาน หลักการเดียวกันกับวิธีมูลค่าคงเหลือ เพียงแต่เรียกชื่อต่างกัน เมื่อนำมา ประยุกต์ใช้ กับทรัพย์สินเชิงธุรกิจ

top


วิธีการที่ใช้ในการประเมินมูลค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ที่ใช้ในเชิงอุตสาหกรรม ประกอบด้วยวิธีอะไรบ้าง ?

วิธีการที่ใช้ในการประเมินมูลค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ที่ใช้ในเชิงอุตสาหกรรม โดยทั่วไป มีอยู่ 3 วิธีคือ วิธีต้นทุนทดแทน วิธีการเปรียบเทียบข้อมูลตลาด และวิธีคิดจากรายได้ ซึ่ง สามารถอธิบายในหลักการได้ดังนี้:

วิธีต้นทุนทดแทน

วิธีต้นทุนทดแทน จะเป็นการประเมินค่าทรัพย์สินบนพื้นฐานของราคาทดแทนของทรัพย์สิน หักด้วยค่าเสื่อมราคา จากการเสื่อมทางกายภาพ การเสื่อมราคาทางประโยชน์ใช้สอย และ การเสื่อมอันเนื่องมาจาก ปัจจัยภายนอก หรือทางเศรษฐกิจ

ราคาก่อสร้างใหม่ (Reproduction Cost New) ในที่นี้มีคำจำกัดความว่า เป็นจำนวนเงิน ที่ประมาณไว้ว่า จะสามารถนำมาสร้างทรัพย์สินขึ้นใหม่ในคราวเดียว ให้เหมือนต้นแบบเดิม ทุกประการ ตามราคาต้นทุนปัจจุบันของ ราคาวัสดุ ค่าแรงงาน ค่าอุปกรณ์ผลิต ค่าโสหุ้ย และผลกำไร และค่าธรรมเนียมต่างๆ แต่ไม่รวมถึง ค่าล่วงเวลา หรือเงินตอบแทนค่าจ้างพิเศษ และราคาชดเชย สำหรับค่าวัสดุและอุปกรณ์

ราคาทดแทนใหม่ (Replacement Cost New) ในที่นี้มีคำจำกัดความว่า จำนวนเงิน ที่ประมาณไว้ว่า สามารถจ่ายไป เพื่อให้ได้ทรัพย์สินใหม่ ในลักษณะของการทดแทน โดยคำนึงถึงเทคโนโลยี และวัสดุอุปกรณ์ที่ใช้ในปัจจุบัน เพื่อให้ได้มาซึ่ง ประสิทธิภาพ และ ความสามารถที่เท่าเทียมกัน ในแง่การใช้สอย หรือการผลิต ตามราคาต้นทุนปัจจุบัน ของวัสดุ ค่าแรงงาน ค่าอุปกรณ์การผลิต ค่าโสหุ้ย และผลกำไร และค่าธรรมเนียมต่างๆ แต่ไม่รวมถึง ค่าล่วงเวลา หรือเงินตอบแทนค่าจ้างพิเศษ และราคาชดเชย สำหรับค่าวัสดุและอุปกรณ์

การเสื่อมทางกายภาพ (Physical Deterioration) ในที่นี้มีคำจำกัดความว่า การสูญเสีย ในมูลค่า อันเนื่องมาจาก การชำรุดสึกหรอ จากการดำเนินการของทรัพย์สิน

การเสื่อมทางประโยชน์ใช้สอย (Functional Obsolescence) เป็นการสูญเสียมูลค่า อันเนื่องมาจาก สภาพของทรัพย์สินเอง เช่น การเปลี่ยนแปลงในเรื่องของ การออกแบบ วัสดุ หรือขบวนการต่างๆ และการผลิตเกินกำลัง, การก่อสร้างเกินความจำเป็น, ความไม่ครบถ้วน ของอุปกรณ์อำนวยความสะดวก หรือการมีค่าต้นทุนในการดำเนินการที่สูงเกินไป

การเสื่อมสภาพทางเศรษฐกิจหรือจากปัจจัยภายนอก (Economic/External Obsolescence) เป็นการสูญเสียมูลค่า อันเนื่องมาจากปัจจัยภายนอกที่ไม่เอื้ออำนวย อาทิเช่น เศรษฐกิจท้องถิ่น ภาวะของอุตสาหกรรม ความพร้อมเกี่ยวกับการจัดการด้านการเงิน การรุกล้ำ ในวัตถุประสงค์ของ กิจการค้า การสูญเสียในแหล่งวัสดุและแรงงาน การขาดการขนส่ง ที่มีประสิทธิภาพ การเคลื่อนย้ายศูนย์ธุรกิจ การออกกฎหมายใหม่ และการเปลี่ยนแปลง ในราชกฤษฎีกา

วิธีต้นทุนทดแทนโดยทั่วไปแล้วจะเป็นตัวบ่งชี้มูลค่าสำหรับสิ่งปลูกสร้าง อาคารลักษณะพิเศษ หรือเครื่องจักร และอุปกรณ์ ที่มีลักษณะพิเศษ ที่สอดคล้องกับการดำเนินการทางธุรกิจ หรือ ความต้องการทางเศรษฐกิจ

ในกรณีที่ไม่สามารถหาทรัพย์สินที่สามารถเปรียบเทียบได้ ไม่ว่าในด้านราคาซื้อขาย ขนาดที่เปรียบเทียบ หรือแม้กระทั่ง ประเภทของทรัพย์สินชนิดนั้นๆ ในท้องตลาด การใช้วิธีต้นทุนทดแทน จะเป็นวิธีที่เหมาะสม ที่จะนำมาใช้ในการ ประเมินราคา โดย ตั้งอยู่บนสมมุติฐานที่ว่า ทรัพย์สินนั้นมีการใช้ประโยชน์อย่างต่อเนื่อง และก่อให้เกิดรายได้ เพียงพอ

วิธีเปรียบเทียบข้อมูลตลาด

วิธีนี้ใช้การวิเคราะห์ข้อมูลการซื้อ-ขายของเครื่องจักรและอุปกรณ์ ที่มีลักษณะใกล้เคียง หรือเปรียบเทียบได้ ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และปรับแก้ราคา โดยคำนึงถึง ความแตกต่างระหว่างทรัพย์สิน ที่ทำการประเมินค่า กับข้อมูลตลาดที่ใช้ในการเปรียบเทียบ ซึ่งเหมาะกับ การประเมินเครื่องจักร และอุปกรณ์ที่มีตลาดสินค้ามือสองอย่างกว้างขวาง

วิธีคิดจากรายได้

วิธีคิดจากรายได้ เป็นการประเมินมูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สิน โดยการแปลงค่า ผลประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ให้กลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน ซึ่งผลประโยชน์นั้น สามารถระบุได้แน่ชัดว่าเกิดจากการใช้ทรัพย์สินดังกล่าว การประเมินโดยวิธีนี้เหมาะสมสำหรับการประเมินมูลค่าการลงทุน และมูลค่าทรัพย์สิน เพื่อใช้ประโยชน์ทั่วๆ ไป ซึ่งทรัพย์สินดังกล่าวได้มีการเช่าในตลาดโดยทั่วไป

ในการประเมินค่าทรัพย์สิน ควรคำนึงถึงวิธีการประเมินทั้ง 3 วิธี เพื่อที่ว่าจะ พิจารณาเลือกใช้วิธีใดวิธีหนึ่งหรือมากกว่า การประเมินค่าบางครั้งอาจจะใช้ 2 วิธีพิจารณาร่วมกัน เพื่อจะได้ข้อสรุปของมูลค่าทรัพย์สิน

top




ชั้น 31 อาคารไทยซีซีทาวเวอร์ • 889 ถนนสาทรใต้ • แขวงยานนาวา เขตสาทร
กรุงเทพฯ 10120 • โทร: (02)675.8403